各市属国有企业：

《温州市属国有企业资产租赁若干指导意见》已经委办公会研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

各市属国有企业要按本指导意见精神，进一步修改完善本集团资产租赁管理相关制度，于2024年11月底前报市国资委备案。同时，各市属国有企业要压紧压实资产经营管理主体责任，妥善解决租赁纠纷。

温州市人民政府国有资产监督管理委员会

2024年10月12日

温州市属国有企业资产租赁若干指导意见

为进一步规范市属国有企业资产租赁行为，防止国有资产流失，确保国有资产保值增值，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产交易监督管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本意见。

一、适用范围

（一）本指导意见适用于市国资委监管的市属国有企业和所属国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下统称“企业”）。

（二）本指导意见所称的资产出租，是指市属企业将依法拥有、受托管理或有其他合法来源，并实际掌握经营收益权的土地、房屋、建筑物、场地（含桥下空间）、构筑物等资产的全部或部分使用权，在一定期限内有偿让渡给法人、自然人或其它组织（以下简称承租人），向承租人收取租金的行为。企业受托管理的非本企业资产（含受托国企、集体企业资产）租赁，委托方按照其监管规定与受托方有约定的，从其约定；企业管理的城建资产、所属的事业单位房产土地租赁另有规定的，从其规定。

二、工作职责

（一）市国资委作为资产租赁经营管理的监督主体，主要履行职责为：

1.引导市属国有企业加强资源整合，发挥协同效益，提高资产的经济效益与社会效益；

2.指导和督促市属国有企业建立健全资产租赁管理实施细则等制度；

3.对市属国有企业资产租赁制度的贯彻落实情况进行监督检查；

4.对市属国有企业资产租赁相关经营收益、资产使用效率等情况作出评价并列入绩效考核；

5.法律、法规规定的其他职责。

（二）市属国有企业作为资产租赁经营管理责任主体，主要履行职责为：

1.制定并向市国资委报备本集团资产租赁管理实施细则，明确管理部门、管理权限、决策程序及工作流程等事项；

2.坚持以“自主经营、盈亏自负、层级压缩、流程简化”为导向，建立灵活高效、适应市场变化的全流程租赁工作体系；

3.对所属企业资产租赁制度的落实情况进行监督检查，指导所属企业及时依法合规有效防范和化解各类资产租赁风险；

4.对集团资产租赁相关安全生产责任、法律纠纷和信访维稳等工作承担主体责任，妥善处理租赁投诉、处置租赁相关舆情等，其中重大负面舆情应及时向市国资委报告；

5.负责妥善解决因企业内、外部环境发生变化而引发的合同纠纷等问题。有关方案应经市属国企董事会审议执行，其中大宗资产调整方案应向市国资委报告。

三、公开招租要求

（一）招租方案制定、审批。

企业应对资产租赁项目进行可行性研究，做好租赁（分租）、自营的经济测算，选择适合的经营方式。

资产租赁应结合主业发展和不动产实际情况制定合理、可行的招租方案，切实履行集体决策审批程序，其中：面积超过1000平方米的或年租金底价超过100万元房产及土地等大宗资产（市属国有企业可根据实际情况自行提高大宗资产认定标准）的租赁，市属国有企业应履行集体决策程序；大宗资产以外资产租赁应简化集体决策程序，除非公开协议租赁事项外，原则上由资产直接管理企业自行决策。

（二）承租人资格条件设置与审查。

企业应结合业态与物业功能匹配度，对承租人的资信情况进行审查。公开招租不得针对承租人设置明确指向性或违反公平竞争原则的资格条件。因支持招商设置资格条件的，按本意见第五条支持招商有关规定执行。

（三）公开招租方式选择。

1.企业应根据实际情况，合理选择拍卖、网络竞价、综合评议、招投标等公开交易方式。

2.原则上所有公开租赁均应进入产权交易机构实行公开招租。在完善单项合同年租金底价5万元以上（“以上”含本数，下同）资产进场公开招租机制基础上，逐步推动单项合同年租金底价在5万元以下的资产进入产权交易机构。

3.企业不得通过拆分规避进场公开招租。流拍2次以上的项目企业可通过其他交易平台公开招租。

（四）租赁底价确定。

1.首次公开招租定价。采用公开租赁方式的，应以具有评估资质的中介评估机构并经备案的评估结果或获取公开市场价格作为首次公开招租定价基础。

企业应建立公开市场价格获取监督管理机制，通过比较实例选取、差异修正、备案、公示等程序，确保获取真实市场价格。  

2.未成交再次招租定价。公开招租未成交的，允许企业根据市场情况或重新评估后自行调整租金再次公开招租。为提高资产的出租成功率，企业在签订委托资产出租合同时，可以授权温州联交中心在首次公开出租挂牌期满未成交时，采用降低挂牌价格或不降低挂牌价格接续进行。具体按照《关于加强和规范全市企业国有资产进场交易的通知》（温国资委〔2023〕112号）执行。

（五）租期确定。

资产租赁租期一般不超过5年，若承租人因升级改造需投入较大，经市属国有企业充分论证决策，租期方可适当延长，原则上不超过10年。

如因市委市政府中心工作需要、公益民生需要，或属超大面积公开整体招租，且因出租方招租要求承租人需投入大额资金用于特定用途改造等特殊情况，租期确需超过10年的，市属国有企业应在集体决策后3个工作日内，报市国资委研究（同意），必要时由市国资委上报市政府同意后，方可实施。

（六）招租信息公告、公示时间确定。

公告时间规定。单项合同年租金底价低于100万元的资产租赁项目，信息公告期不少于5个工作日（包含公告日当日，下同）；高于100（含）万元、低于1000万元的，不少于10个工作日；高于1000（含）万元的，不少于20个工作日。信息公告期满未征集到意向承租方的，仅调整招租底价后重新公开招租的，招租信息披露时间不少于5个工作日。公告信息同步在市联交中心、集团网站发布，成交结果应在上述网站上公示五个工作日。

四、非公开协议出租要求

符合下列情形之一且承租人资信情况良好的，可以采用非公开方式协议进行资产租赁：

（一）各级党政机关、事业单位（含学校、医疗机构、科研单位）、国有及国有控股、国有实际控制企业之间租赁并实际使用的。

（二）因特殊情况，经市属国有企业审慎研究评估，并建立有效全过程监管机制的特殊情况协议租赁：

1.涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的租赁，可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等，造成重大社会影响的租赁；

2.市属国有企业老字号租赁并自用；

3.除大宗资产外租赁期限不超过6个月的短期季节性租赁（严禁以连续短租方式规避公开招租）；

4.因招商引资需要，在商业综合体导入具有较强消费引流带动能力的优质品牌商家，或产业园区（含物流园区、孵化器、加速器、众创空间等，下同）导入自主创新能力较强且对产业链、价值链集聚发展具有重大实质促进作用的优质实体企业（含科创企业，下同）所涉及的租赁；

5.为企业及各级子公司主责主业提供配套服务的供应商、经销商因开展配套服务需要而租赁；

6.因各种因素造成的特殊情况，尚在清退过程中的过渡性续租（租赁期限不超过1年）。

（三）经市政府批准的特殊租赁。

采用非公开方式协议出租的项目，由直接资产管理企业履行集体决策程序后，逐级报市属国有企业审议批准。租赁价格由租赁双方协商确定，其中承租方为非市属国有全资企业、非行政事业单位的，租赁价格一般不低于评估值。非公开协议出租承租方逾期支付租金的，企业可以取消其非公开协议承租资格。

五、支持招商有关规定

1.制定招商引资资产租赁实施细则。为充分发挥企业资产招商引资平台作用，因招商引资需要在企业商业综合体导入优质品牌商家、在产业园区导入优质实体企业，以及其他具有招商引资功能的资产导入优质承租人的租赁事项，可结合招商引资的需要和招引对象的实际情况，以及市场行业惯例，经科学论证后，在协议出租、租期、租金收取方式、租金底价及优惠支持等涉及资产租赁相关事项，在充分披露信息、规范出租、促进国有资产保值增值的前提下，市属国有企业可根据有关政策、市场规律、产业特点及行业惯例，参照本指导意见自行制定招商引资资产租赁实施细则，报董事会审议通过后实施。

2.重大招商引资租赁事项要求。属于企业重大招商引资租赁事项的，应报市属国有企业董事会审议，具体重大招商引资租赁事项分类由市属国有企业结合行业及自身实际研究确定（其中资产租期超过10年的、租金优惠金额较大的租赁事项应按照本意见第三条第（五）款“（五）租期确定”履行决策和报批程序）。

3.优质品牌商家、实体企业要求。商业综合体所导入的优质品牌商家，应属于国内外一流品牌或业内排名前列的商家，具有较强的消费引流带动能力，并能够对资产整体经营效益和价值提升具有较强的促进作用。产业园区所导入的优质实体企业，应具有一定的科技实力或产业竞争力，发展前景态势良好，对当地经济贡献较强，在促进科技创新及新兴产业“补链、强链、延链”，以及推动产业集聚集群发展上具有重大影响力、带动力。

4.建立优质品牌商家和优质实体企业库。市属国有企业应根据本企业和市场的实际情况，按市属国有企业内部程序建立优质品牌商家和优质实体企业库，并根据实际情况按市属国有企业内部程序进行增减，纳入市属国有企业优质品牌商家和优质实体企业库的租赁事项，方可按支持招商引资资产租赁事项执行。市国资委指导各市属国有企业优质品牌商家和优质实体企业库实现共享。

5.招商引资底价及转租要求。开展招商引资的租赁资产，应对租赁价格进行评估，在符合规范的前提下可按间、层为单元进行评估。租赁底价由企业根据评估价、市场行情、经营业态，以及招商引资的需要和其他实际情况综合确定，确保租金底价设置合理合规并可溯源。支持招商引资的租赁资产原则上不允许转租，因导入产业确需引入实力较强、行业排名靠前的第三方专业招商引资机构承租人而存在转租情况的，应由市属国有企业董事会审议同意后方可实施。

6.动态跟踪和评价要求。市属国有企业指导和督促出租企业做好相关入驻优质品牌商家、优质实体企业的动态跟踪和评价，入驻前应设立权责对等、有约束力的协议条款，并确保落实履约退出机制，对未能达到约定履约条件或责任目标的，或发现存在造假、被列入失信人名单等情形的，应采取措施及时清退，确保实现全过程闭环管理。

六、其他要求

（一）强化国有资产运营能力。

市属国有企业应坚持市场化改革方向，积极探索大宗资产租赁联合经营等方式，创造资产租赁价值以外的增值效益。鼓励拥有较大规模资产的市属国有企业建立统一、专业的资产管理经营机构，对企业分散经营的资产实行集约化、规模化、专业化管理；其他市属国有企业明确由集团资产管理相关部室统一实行集中经营管理；各市属国有企业间可通过协议租赁、委托方式，委托有产业资源的企业进行集中经营管理。以资产租金出资入股成立公司的，按照《温州市属国有企业投资监督管理办法》执行。

（二）规范资产全过程管理。

1.加强租赁资产确权管理。企业应加强权属管理，及时做好权证登记、变更，以及相关会计核算、账目调整、档案文书等工作。对历史遗留权属证明不齐或未变更的，应采取积极措施推进确权。

2.加强租赁合同管理。企业应压实租赁合同承办部门主体合规责任，落实法务合规部门对合同签订内容合法性、程序正确性等方面的合规审查职责，明确违约救济责任及途径，不得设置损害国有权益、明显有失公允的条款。企业资产租赁一般不设装修宽限期，如确需对出租资产大规模装修的，可视情给予一定期限的装修宽限期，并在企业内部出租管理制度中予以明确。

建立健全大宗资产租赁履约担保机制，视情要求承租人对租期超过5年的大宗资产提供履约保函，协商解决履约保函成本负担问题，保障租赁合同正常履行。

3.加强在租资产管理。资产出租后，企业应当及时收缴租金，建立承租人评价机制，定期对承租人进行履约评价；对存在欠租行为的，应加强租金催收工作，依法按约及时采取自力救济、法律诉讼等措施，维护企业合法权益。鼓励以承接租赁资产物业管理、停车场经营、资金统一结算服务等形式，全方位介入在租资产管理。

企业应落实专门机构或人员负责出租房产管理，及时做好租赁资产安全防范以及危险房屋治理与应急处置。涉及租赁资产土地用途、建筑物使用功能变更的，应依法依规办理，合同中要明确变更费用承担主体。

特殊情形导致资产出租困难的，企业应制定资产管理方案或在租赁合同中约定双方权利义务，妥善处理存在的问题。企业应加强对老旧、托管资产管理，制定相应管理细则，切实做好资产盘活。

（三）禁止违规转租、变更承租人。

企业应加强对违规转租行为的检查，禁止以各种形式直接套取中间差价、不进行实际经营的分租、转租行为，并在合同中具体予以约定。严格限制非公开协议出租资产转租、公开招租资产变更承租人的行为。

承租人在承租期内确因重大客观因素无力继续履行合同，且有新的承租人愿意承继原合同的，由原承租方与新承租人共同提出申请，解除与原承租方的合同关系，与新承租方签订剩余期限租赁合同，具体由企业完成内部决策程序后，报市属国有企业集体决策。

（四）优化产权交易机构服务。

产权交易机构应进一步简化流程，提升服务质量和行业专业水平，鼓励与其他中介机构加强合作，拓宽信息发布渠道，探索建立企业资源库，推动企业间供需匹配和租赁规范交易，提高企业资产租赁交易率。市国资委应充分运用企业对产权交易机构服务质量评价结果，指导产权交易机构提高服务能力。

七、监督检查

（一）市国资委应对市属国有企业资产租赁管理行为进行监督检查，通过审计、专项检查等方式，对企业贯彻落实公开招租情况进行监督，推动企业规范租赁管理行为。

企业不得通过化整为零、调整资产账面值、连续短期租赁等方式规避本管理办法明确的评估、进场挂牌、报批审核等程序。

（二）市属国有企业应对其下属企业资产租赁管理行为进行监督检查。企业纪检、审计等有关部门应对本市属国有企业的资产租赁工作进行监督，对租赁、招商合同的履行情况进行定期检查和随机抽查（市属国有企业每年度应组织对本集团一定范围内的资产租赁审计抽查），重点检查租期超过5年的、采用非公开方式协议招租的、未按规定履行决策程序擅自以低于租金底价优惠条件出租或纳入招商引资范畴的、存在转租行为的、欠缴租金以及可能给企业经营带来重大影响的其他事项，及时纠正存在的问题，确保资产租赁、招商工作规范有序进行。

（三）企业相关人员在资产租赁管理过程中弄虚作假、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依规依纪依法追究相关责任，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对违反本指导意见造成决策严重失误,或者依法依规应当及时作出决策而久拖不决,造成国有资产损失、恶劣影响的，在相关考核上予以扣分并按有关规定进行责任追究。

（四）产权交易机构在企业进场公开招租过程中弄虚作假或者玩忽职守，损害交易双方合法权益或者造成国有资产损失的，应当依法承担赔偿责任，并按有关规定进行责任追究。

（五）承租人存在下列情形之一的，应列入企业黑名单管理：

1.承租人存在捏造事实、提供虚假材料或以其他非法手段骗取租赁合同；

2.公开招租成交后无正当理由拒不签订合同，将资产擅自进行转租或分租，擅自变更、中止或者终止合同；

3.拒不整改、整改不到位的、拒不依约完成合同清算和退场等义务；

4.长期拖欠租金、逾期拒不腾空等情形。

市国资委推动国企自行建立和名单共享等工作，承租人及其实控人在一定时期内不得参与企业的全部资产招租项目。

八、附则

（一）以下资产租赁等行为不适用本指导意见，企业可自行制定细则进行管理：

1.企业自主经营的经市政府或其授权单位批准认可的工业、农业、科技、金融、物流、文化创意、创业等产业园区（基地）或经登记的专业市场,企业长租公寓、酒店式公寓、产业配套公寓宿舍等用作居住用途的物业以及轨道交通商业的租赁，企业应当以市场化方式进行运作，切实提高资产效益；

2.同一市属国有企业内部实行资产委托集中经营管理，委托方和受托方均为国有独资企业的资产租赁；

3.市属国有企业内部独资企业间办公用房调剂使用；

4.纳入市保障性租赁住房、公租房、居住性公房、人才公寓、员工宿舍等住宅租赁，或住宅小区配套的车库等地下空间，行业主管部门没有规定的；

5.已纳入政府征收、收储范围的地块，因工程建设需要或为化解拆迁安置历史问题的资产租赁。

（二）对租赁过程已履行必要程序，但因改革创新缺乏经验、先行先试出现的失误错误，为提高资产利用效益的无意过失，经调查核实后，按照“三个区分开来”对相关企业负责人和其他人员予以尽职免责。

（三）各区（市）县属国有企业的资产租赁管理活动，可以参照本意见执行。

（四）温州市行政区域外资产租赁经市属国有企业审批同意，可选择当地省级及以上国资监管机构公布的产权交易机构进行交易。境外资产租赁，由企业结合当地实际，按照公开、公平、公正原则参照本指导意见执行，确保国有资产保值增值。

（五）本指导意见由市国资委负责解释。

（六）本指导意见自2024年11月11日起施行。原《关于加强市属国有企业房产土地租赁管理的若干指导意见》（温国资委〔2021〕51号）同时废止。